マンション管理組合が将来の建物修繕のために計画的にストックする｢修繕積立金｣。
その運用は基本的に総会での合意を経て決定しますが、その総会へ提案する理事会役員に
金融の知識がない場合、｢どのように維持したら良いか｣迷ってしまいます。

100万円単位ならまだしも、1,000万円単位、1億円単位での運用となると多くの理事会役員が運用について大きく悩み、結局何もできないことはよくあることです。

またこのような場合、管理会社さんからのアドバイスも基本的に｢ノーリスク・ノー（ロー）リターン｣であり、
全く利息を生まない｢決済性預金｣や微々たる利息の｢定期預金｣での運用を提案するところが多いのが現状です。

さらに住宅金融支援機構が発行する｢すまいる債｣、損害保険会社が提案する｢積立マンション保険｣、
さらには｢国債｣といった選択肢があります。

そこで、｢安全性｣を有しながら、｢運用性｣｢柔軟性｣も併せ持つ金融商品
（スキーム）があったらマンション管理組合の強い味方になると思いませんか？

トランスバリュー信託さんは金融機関出身者が立ち上げた｢信託専門会社｣です。

ところで、｢信託｣って何だかわかりますか？

ものすごく平たく言うと、

管理組合（皆さん）が信頼できる人（ここで言えばトランスバリュー信託さん）に対して、修繕積立金を
信託（信託契約）し、積立金を引き受けたトランスバリュー信託さんは管理組合が設定した信託目的
（ここで言えば修繕積立金の安全な管理とより適切な運用）に従って、管理組合のために修繕積立金の管理・処分などを自由な裁量の中で行う仕組み、と言えます。

つまり、
『管理組合の修繕積立金については、運用や管理を皆さんで悩まず、プロに任せるという方法も考えてみませんか？』 ということです。

では、現状のマンション管理組合における修繕積立金の保管上・運用上の問題点と、
トランスバリュー信託さんへ積立金を委ねるメリットをご説明します。

１）運用益（利率）の問題と解決方法

まずは何と言っても『預けるからにはリターンがあるのか？』という話です。

一般的にマンション管理組合では、修繕積立金は組合員の共有財産であり、かつ長期修繕計画に基づき計画的に積み立てる必要があるため、｢増加させることがあっても減じてはならない｣という一般論が定着しています。

特に｢積立金を運用した結果、減少してしまった｣となれば、執行部である理事会としては責任問題になる可能性があるため、理事会としては自分のお金でない修繕積立金をリスクを負ってまで運用しようとはなかなか思えないでしょう。

管理組合運営を支援すべき管理会社としても、リスクを負う提案は自分達にとってリスクであるため、例えリターン（運用益）がゼロであってもリスクがないほうが良い、という無難な考え方に落ち着く傾向にあります。

その結果、多くの管理組合が銀行等の普通預金（利息を全く生まない決済性預金）や定期預金を活用せざるを得ないのが現状です。

また、少し勉強された管理組合であれば、破綻リスクのないすまいる債（住宅金融支援機構）や国債を購入するところもたまにあります。

この点においてトランスバリュー信託さんの場合、例えば国債を普通に個人（単体の管理組合）が購入するよりも格段に購入・管理の手間が軽減されます。また、多数の管理組合から預かった修繕積立金を一括運用する（つまり大口で一件扱いとする）ことで、さらに有利な運用が可能となります。

同社の手数料を引いても、上に挙げたような金融商品よりもさらに有利な積立金運用が期待できるのです。

２）柔軟性の問題と解決方法

世の中には実に様々な金融商品があります。組合員（居住者）の中に金融業界に従事する人がいると、莫大な修繕積立金を前に理事会が何も運用しない（知識がなくできない）ことに疑問の声が上がる可能性があります。

一方、理事会役員の中に金融に明るい人がいたとしても、どの商品を買うべきか、どのタイミングで売るべきか、といった問題が付いて回りますし、理事会の度に金融商品を吟味する余裕はありません。

また一時期、ペイオフ対策として1,000万円毎に別の金融機関に預けるといった対応がなされるマンションもありましたが、その分手続きや管理が煩雑になるデメリットもあります。修繕積立金が数千万円～億単位でストックされる管理組合ではこのような分散管理は非現実的と言えます。

この点、トランスバリュー信託さんの場合、まずは修繕積立金のうち一定割合を毎月定額で同社へ預け、その運用をプロである同社へ一任することで、あらかじめ管理組合との間で取り決めたルールの範囲で柔軟に運用してもらえることになります。
また運用益の一定割合を手数料として受け取る報酬体系を取っているため、管理組合と利害が一致します。

また、毎月定額を信託して運用してもらう以外に、
｢○○万円が余ったから追加で預けたい｣

｢長期修繕計画の兼ね合いで3年半だけ預けておきたい｣
｢工事費で急に○○○万円が必要になった｣

といった、単発的かつ細かな修繕積立金の出し入れに柔軟に対応できるのも同社の強みです。

｢毎年決まった時期に決まった額の債券しか購入できない｣
というようなサービス上の縛りもございません。

３）安全性の問題と解決方法

｢確かに条件は良さそうだけど、安全性は問題ないの？｣という声が聞こえてきそうです。 この点については次の対策を採っています。

①運用する商品の範囲を協議可能
もちろん国債等の安全と言われている商品に厳選して運用しますが、あらかじめ運用候補を取り決めたうえで運用を行います。

②信託会社破綻時の財産保護　（倒産隔離と言います）
トランスバリュー信託さんが万が一破綻しても、信託法という法律の規定により、修繕積立金は全額保護されます。

③信託財産（修繕積立金）の外部監査を導入
管理組合から預かった修繕積立金の管理について、公認会計士から外部監査をしてもらうことで、管理組合へ公正に報告する仕組みを作っています。総会議案書へ定期報告や監査報告を添付することで理事会として説明責任を果たすこともできます。

このように信託のスキームを活用した修繕積立金の運用には多くの魅力があることがご理解頂けたでしょうか？

さらにこの信託スキームのオプションサービスとして、
「大規模修繕工事費の借入れ」も可能となっています。
つまり信託名義で金融機関から借入れを行うので、面倒な手続きから開放されます。

ここまでくると「マンション管理組合の財政アドバイザー」といったイメージですね。
信託を活用した管理組合向けの新たなサービス、ぜひお問い合わせ下さい。